Estudio · Fundación FEMAN, 2026
Aland Castro Núñez — urbanista y sociólogo; Consejero del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial (CNDT), presidente de Fundación FEMAN y coordinador nacional del Movimiento de Pobladores Ukamau. Dos encuestas propias a las familias: E1 (diciembre 2025, n=196) y E2 (febrero 2026, n=179).
Resumen
La política habitacional chilena tiene un punto ciego: la fase posterior a la entrega, donde la organización que luchó por la vivienda debe convertirse en gobernanza cotidiana de la copropiedad. Este estudio examina ese tránsito —del grito a la regla— en el Barrio Maestranza Ukamau 2 (Estación Central, Santiago; cerca de 200 departamentos, entregado el 20 de febrero de 2026). A partir de dos encuestas propias a las familias y del análisis del Reglamento de Copropiedad, sostiene que la legitimidad procedimental de las reglas —construidas por quienes deben cumplirlas— es condición de la solvencia y la convivencia. No es un problema de «convivencia»: es un problema de ingeniería institucional.
1. El punto ciego
La política habitacional diseña, financia y construye, pero entrega el barrio sin reconocer la organización de pobladores como gobernanza legítima de la copropiedad. La pregunta de este trabajo es precisa: ¿qué sostiene un condominio social en altura después de la entrega de llaves? El liderazgo que conquistó la vivienda no basta; cambia el régimen de acción.
2. Marco conceptual
Lo común no preexiste a la vecindad por la sola proximidad física: es coactividad instituida, es decir, una actividad conjunta que los propios implicados deben decidir instituir (Dardot & Laval, 2015). Su sostenibilidad depende del diseño institucional —reglas construidas por quienes las cumplen, límites claros, elección colectiva— (Ostrom, 1990). Y su legitimidad nace del proceso, no solo del resultado (Tyler et al., 2015). El barrio, además, se produce tanto por decisiones estratégicas como por prácticas cotidianas (Letelier, Micheletti & Vanhulst, 2016), sostenidas por la familiaridad pública entre desconocidos (Jacobs, 2013).
3. Caso, datos y método
Maestranza Ukamau 2 (Estación Central) es un condominio social en altura de cerca de 200 departamentos, entregado el 20 de febrero de 2026, con marco normativo en el DS49 (MINVU, 2012) y la Resolución Exenta 1875 (PAS). El Reglamento de Copropiedad se firmó en agosto de 2025, sobre la base de actas asamblearias del 25 de julio y el 15 de agosto de 2024. El estudio combina dos encuestas a las familias —E1 (diciembre 2025, n=196), sobre expectativas y habitabilidad previas al traslado, y E2 (febrero 2026, n=179), sobre apropiación, conflictos y reglamento— con el análisis documental del reglamento y las actas. Los autores participan del proceso como integrantes del Movimiento Ukamau y la Fundación FEMAN: el dato se produce desde dentro.
4. Hallazgos
Legitimidad del mecanismo de asignación. El «Sistema de Colores» —que asigna los departamentos según la trayectoria de participación— es validado por el 87,8% de las familias: 64,8% lo califica como «totalmente justo» y 23,0% como «necesario aunque no perfecto» (E1).
Apropiación de la regla. El 56,6% siente las normas del Reglamento «como propias», por haberlas construido (E1).
Estructura de autoridad. El 61,7% deposita la autoridad en los procedimientos —el Comité de Administración electo y los delegados de piso—, frente al 21,4% que la mantiene en las dirigencias históricas del movimiento; el 77,0% considera fundamental la estructura de delegados (E1). Esto no se interpreta como «pérdida» del liderazgo histórico: es institucionalización.
Disposición a sostener lo común. El 64,8% declara que pagará los gastos comunes «sagradamente» (E1) y el 60,3% se declara «totalmente dispuesto» a seguir participando en la administración y el cuidado (E2).
Base del cuidado. El 79,3% de los hogares tiene jefatura femenina (E2), lo que sitúa la distribución del cuidado en el centro de la gobernanza del barrio.
El hallazgo central, con prueba estadística. La apropiación de la regla predice el pago «sagrado» de los gastos comunes (χ²=20,83; gl=1; p<0,001; OR=4,46); y la justicia procedimental percibida predice, a su vez, esa apropiación (χ²=10,43; gl=2; p=0,005). Es decir: cuando las familias construyen la regla y la sienten propia, pagan; y la sienten propia cuando el procedimiento fue justo.
5. Discusión
El Reglamento de Copropiedad no es un mero trámite: es la tecnología política que hace viable el uso compartido y resiste las presiones económicas sobre el barrio. La evidencia muestra que la legitimidad procedimental se traduce en solvencia: no basta con difundir un reglamento, lo decisivo es su autoría colectiva. El desplazamiento de la autoridad hacia procedimientos institucionalizados —y los delegados de piso como vasos capilares que llevan la regla al pasillo, el ascensor y el descanso— configura una capilaridad institucional que ordena la convivencia sin depender de «imprescindibles». Conviven, así, fuentes de autoridad heterogéneas —legal-institucional, electoral-vecinal y político-histórica— en una hibridación de legitimidades que el dispositivo de gobernanza debe administrar.
6. Conclusión y proyección política
La «segunda obra» —gobernar el barrio conquistado— no es una metáfora: es trabajo institucional medible. La evidencia respalda construir el reglamento en asamblea antes de habitar, porque la regla no se sostiene sin disposición práctica. La implicancia para la política habitacional es directa: el DS49 y la Ley de Copropiedad 21.442 deberían reconocer y financiar la fase post-entrega —procesos participativos de reglamento, comités y delegados—, y no solo la ejecución de la obra física.
Trabajo en curso
Entrevistas en profundidad a familias residentes (meta: 15), base de un libro sobre la experiencia vivida en Maestranza Ukamau 2. Una versión de este análisis se presenta en la Bienal de Arquitectura de Chile 2026 —ponencia «Del grito a la regla», en coautoría con Victoria Herrera Pacheco—.
Cita sugerida: Castro Núñez, A. (2026). Gobernanza post-entrega y producción de lo común en la vivienda social: evidencia del Barrio Maestranza Ukamau 2. Fundación FEMAN, Santiago.